A8 港聞 星期五、六、日 30.05-01.06.2025 ▍本報地產組香港報道 ▍ 4月樓價終止 「4連跌」 洗頹勢 銀行拆息回落激活氣氛 二手及細價樓交投升 22歲女子透過「美圖秀秀」修改中 學文憑試成績通知書副本，把英文科 成績由第2級改為第3級，用作申請教 大語文研究文學士課程；校方查核證 書時揭發事件。涉案女子28日於粉嶺 法院承認一項企圖以欺騙手段取得服 務罪，辯方求情指女被告曾嘗試向校 方自首。唯署理主任裁判官香淑嫻指 出，教大要求學生提供證書正本在 先，「事實係佢係逼不得已，始終都會 東窗事發」，被告有誤導法庭之嫌，下 令被告還柙至6月11日判刑。 無業被告吳梓瑩，被控於去年6月 19日至8月22日在香港以欺騙手段，向 香港教育大學職員虛假陳述於香港中 學文憑考試英國語文科取得第3級成績 及提交的文憑考試成績通知書副本是 真實，不誠實地企圖取得香港教育大 學提供的語文研究（榮譽）文學士（英文 主修）課程的教育和教學服務。 教大於去年6月收到被告的網上申 請，被告亦上傳了中學文憑考試成績 通知書副本，顯示其英國語文科取得 第3級成績。被告同年7月26日獲得網 上面試機會，及後獲教大取錄。唯校 方在8月22日核對考評局的正式成績證 明書時，發現被告英文科成績實質為 第2級。校方發出電郵聯絡被告，被告 表示出於「好玩」而修改成績。被告被 捕後，在警誡下承認自己使用「美圖秀 秀」修改成績通知書副本，目的是加強 自己競爭力。辯方求情時指，被告自 小父母離婚，母親獨力養育被告，被 告亦自中四起已兼職工作幫補家計。 被告因為想起母親早出晚歸的疲倦身 影，認為如果自己不獲取錄，母親會 失望，所以才作出案中愚蠢行為。 辯方指即使英文僅考獲第2級成 績，仍達到報讀涉案課程的門檻，及 可獲面試機會。香官關注，那只是門 檻，如果很多人申請，自然會挑選第 3級成績的學生。辯方回應道，校方 主要考慮被告的副學士成績而給予面 試機會，但同意不表示面試後必然被 取錄。被告去年8月1日曾主動致電教 大、嘗試自首。 香官問到被告致電給甚麼人，並 指電訊公司應有紀錄。辯方則指，當 時由教大學生兼職接聽，被告表示自 己上傳錯誤文件及查詢處理方法。香 官向辯方追問詳情，辯方索取被告指 示後，指被告在8月2日向考評局申請 正式成績證明書，考評局後來直接寄 給教大。 香官質疑，被告能夠修改證書副 本，理應持有正本，又問辯方意思是 否即被告作出申請，所以校方才能核 對證書。辯方才披露，教大要求所有 學生提供正本。香官遂指「事實佢係逼 不得已，始終都會東窗事發」，所以被 告才會聯絡教大，「某程度上你咪誤導 緊法庭囉。」香官指案件嚴重，被告使 用虛假文件以圖增加競爭力，對其他 學生不公，被告似乎更抱有誤導法庭 的態度、試圖令法庭相信她知錯，終 下令被告還柙候判。 美圖秀秀製假學歷 22歲女候判 距離立法會改選尚有半 年，選舉氣氛表面平靜，實則 「暗流湧動」，各黨派正醞釀出 戰人選，單是在政團內部爭取 入場券，已掀起一番明爭暗 鬥。完善制度後的立法會，議 員行為表現時惹爭議，但對不 少政黨第二梯隊來說，卻成為 爭取躋身議會的「動力」。 本屆立法會議席加至 9 0 個，令愛國陣營「上流空間」大 增，不少年約三四十歲、原屬 政黨梯隊的人士成功入局。4 年過去，有議會新丁表現亮 眼，但亦有部分新人不時鬧出 笑話，甚至捲入醜聞。一名具 政黨背景的資深議員直言，眼 見本屆立法會議員水平參差， 地區兄弟皆嚷著要參選，「佢 哋（現任議員）都得，點解我唔 得？」因此地區爭位情況激烈， 領導層部署時「頭都大埋」，要 思考如何回應年輕一代「上位」 訴求。 本欄早前提及，自由黨有 機會派人出選港島東直選，潛 在人選包括藝人宋芝齡或東區 區議員阮建中，據聞另一商界 政黨經民聯亦有意開拓直選市 場。 經民聯現有9個立法會議 席，自梁美芬上屆由直選轉戰 選委界後，再無地區直選代 表，但該黨現有24名區議員， 其中4人是直選，黨內不少人躍 躍欲試。 經民聯直選區議員中，九 龍城李超宇在地區層面頗活 躍，他在2019年接棒梁美芬參 選黃埔區但落敗，至2023年當 選區議員，被視為黨內新星之 一。 不過現時立法會九龍中選 區，由民建聯李慧琼和九龍社 團聯會楊永杰各佔一席，李超 宇票源與後者有一定重疊，而 楊永杰樁腳實力明顯較強，若 循直選突圍難度很高。 大埔南區議員羅曉楓亦被 指有機會挑戰立法會議席，他 在地區工作逾10年，前年區選 得票比同區的民建聯黃碧嬌更 高。大埔所屬的新界東北，現 任議員為民建聯陳克勤和新民 黨李梓敬。 有在地區打滾多年人士表 示，立法會選舉「玩法」和以前 截然不同，並非有選民支持 就足夠，如未獲「綠燈」只是徒 然。該人形容，從政者最忌憚 被「捧殺」，即太早被吹捧，令 其「被動地」得到太多注意，最 後「死因不明」，尤其地區政黨 社團之間充滿競爭，有時不排 除是潛在對手刻意放風、明褒 暗貶，因此只能做好自己，等 候機會。 除了政黨梯隊想上位，政 圈傳出多名政二代、商三代亦 有意參選，有資深預料來屆有 三分之一新人入局。有現任議 員不諱言，新時代下擔任立法 會議員，並非外界想像般「好 做」，除了議政要求提升，亦面 對不少掣肘，但「尊貴議員」身 份始終令人趨之若鶩，笑言「外 面的人想進來，裏面的人亦不 願離開」。 受立會新丁表現激發 政黨梯隊爭上位 大棋盤 近年租金走勢表現持續向好， 據差估署最新公布，今年4月租金 指數報193.7，按月再升0.31%，屬 連升5個月新高之餘兼創7個月新 高；總結今年首4個月租金指數累升 0.62%，按年同期升3.64%。 以各類型單位面積劃分，5類單 位錄4升1持平，當中升幅最多為面 積432至752方呎單位報193.1，按月 升0.52%；其次為面積753至1075方 呎單位報163.2，按月升0.31%；面 積431方呎或以下的細單位表現按月 持平，報212.5。 大單位方面，面積 1 0 7 6 至 1721方呎單位按月微升0.07%，報 150.9；而面積1722方呎或以上豪宅 單位同樣微升0.07%，報138.5。 中原亞太區副主席兼住宅部總 裁陳永傑表示，受惠於政府積極引 入專才政策，租金繼續跑贏樓價， 連升5個月。 美國不准哈佛大學取錄海外留 學生，不排除可吸引更多高材生到 港就學，對香港租賃市場帶來進一 步支持。 美聯首席分析師劉嘉輝指出， 展望後市，第二季傳統租務旺季來 臨，相信有部分內地學生提前到港 覓租準備新學年，料為租金帶來進 一步上升的動力。 利嘉閣研究部主管陳海潮說， 踏入5月租務已進一步起動，成為暑 假旺季的前哨，預料未來兩月，即5 月及6月，按月租金料分別再升0.5% 及1%，帶動次季租金看升1.82%， 而上半年料可累升2.14%。 租金連升5個月跑贏大市 據差估署最新數據顯示，今 年4月私人住宅售價指數報 285 . 7，結束連續4個月跌幅，按 月止跌回升約0.35%；總結今年首 4個月樓價指數累跌1.21%，而按 年同期則跌7.72%；最新指數對比 2021年9月歷史高位398.1，勁瀉約 28.23%。 私人住宅按月微升約0.35% 各類單位全面報升，幅度約 0.14%至0.53%，當中以細單位表 現最標青，面積431方呎或以下的 細單位報305.5，按月升0.53%， 是上月表現最為突出；而面積432 至752方呎單位報278.5，按月亦升 0.14%，是上月升幅最少一個類別。 而面積753至1075方呎的中型 單位報269.1，按月升0.41%；大單 位方面，面積1722方呎或以上豪宅 單位報256.8，按月升0.43%，是上 月升幅第二多類別；另外，面積 1076至1721方呎單位報262.9，按月 升0.42%。 長實營業部首席經理郭子威表 示，樓價指數反彈，反映政府推出 100元印花稅樓價擴大之效力，亦 對樓價有支持作用，樓價未來仍有 機會反覆，但相信波動會較細，料 今年樓價將有5%升幅。 租金高企 家庭客「轉租為買」 恒基物業代理董事及營業（一） 部總經理林達民指出，樓價自 2021年起已累跌約28%，認為已經 「低到無可再低」，另外，部分新 盤售價低於成本價，相信下調空間 有限，預計今年新盤會消化更多貨 尾單位，加上拆息下跌，而且減息 或會持續，料明年樓價會拾級而 上。 新世界營業及市務部總監何家 欣說，近年不少家庭客轉為租樓， 在租金不斷上升情況下，加上拆息 持續下跌，目前有不少家庭客均考 慮「轉租為買」，尋找高質物業。 高力估價及諮詢服務高級董事 及融資評估主管侯志港表示，指數 走勢持續回暖，由於發展商本年繼 續積極減輕庫存，整體物業市場仍 以一手主導，而值得留意是，物業 交投量漸見活躍，特別是300萬至 400萬物業，相信受惠於100元印花 稅範圍擴闊措施，提振相關交易， 3月錄得969宗，按月上升59.6%，4 月更錄得1186宗，上升22.3%。樓 價方面，仍視乎環球息口走勢及美 國關稅等。 萊坊高級董事及大中華區研究 及諮詢部主管王兆麒指，銀行拆息 回落至近3年半低位，高息環境對 樓市影響開始放緩，但由於市場貨 尾量仍然處於高位，市場購買力傾 斜新盤，二手樓價短期將會繼續受 壓，在租金回報高企下，吸引更多 投資者入市。 另外，美國關稅對全球經濟帶 來不確定性，預測香港樓價在今年 上半年見底，樓價下半年會開始好 轉。 銀行拆息持續回落，激活樓市氣氛，唯在租金持續高企情 況下，吸引不少租客「轉租為買」；據差估署最新數據顯示，上月 樓價指數一洗過去連續4個月頹勢，按月微升約0.35%，最新報 285.7。業界人士指，上月多個新盤低開推售，更帶動二手交投 向好，細價樓交投亦急升，預期在拆息續跌下，吸引投資者買「磚 頭」收租，預期樓價走勢仍受關稅戰及息口走勢影響，料保持平穩 走勢。 ■業界人士預期在拆息續跌下，吸 引投資者買「磚頭」收租。 單位 售價指數 租金指數 4月 3月 售價指數 按月變化 (%) 去年 4月 按年變化 (%) 4月 3月 租金指數 按月變化(%) 去年 4月 按年變化 (%) 431方呎或以下(A型) 305.5 303.9 ↑0.53 331.5 ↓7.84 212.5 212.5 - 207.0 ↑2.66 432至752方呎(B型) 278.5 278.1 ↑0.14 301.6 ↓7.66 193.1 192.1 ↑0.52 185.9 ↑3.87 753至1075方呎(C型) 269.1 268.0 ↑0.41 292.4 ↓7.97 163.2 162.7 ↑0.31 158.5 ↑2.97 1076至1721方呎(D型) 262.9 261.8 ↑0.42 282.7 ↓7 150.9 150.8 ↑0.07 150.2 ↑0.47 1722方呎或以上(E型) 256.8 255.7 ↑0.43 280.3 ↓8.38 138.5 138.4 ↑0.07 138.6 ↓0.07 整體 285.7 284.7 ↑0.35 309.6 ↓7.72 193.7 193.1 ↑0.31 186.9 ↑3.64 月/年 4/24 3 8 6 10 1/25 5 4 9 12 7 11 2 310 300 290 200 195 190 售價指數 租金指數 售價指數 租金指數 各類單位租售價指數變化 近1年住宅租售價指數走勢 備註：*臨時數字 186.9 190.0 192.5 193.8 195.1 195.3 192.7 191.9 192.5 192.8 193* 193.1* 193.7* 309.6 305.5 302.5 297.6 292.0 287.9 291.0 291.5 289.2 287.2 285.6* 284.7* 285.7* 樓價自 2021 年起已 累跌約 28%，已經低到無 可再低。 恒基物業代理 林達民 聶風 ■差估署數據顯示，上 月樓價指數報285.7， 按月微升約0.35%，結 束連續4個月跌勢。
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